Si estás pensando en arrendar tu segunda vivienda o lo haces con habitualidad debes conocer las implicaciones fiscales de este tipo de arrendamiento y su diferenciación con los servicios propios de la actividad de hospedaje.
Es muy frecuente, y sobre todo en la zona costera, el aprovechamiento de segundas viviendas por particulares para el alquiler. La oferta es muy amplia y muchos propietarios están comenzando a prestar servicios accesorios para diferenciar su oferta del resto y así poder captar al turista que viene a disfrutar de vacaciones mediante este tipo de alojamiento, ya sea con servicios propios de la hostelería, ya sea con la cesión del apartamento o vivienda a agentes inmobiliarios o plataformas electrónicas que incluyen en sus ofertas los apartamentos turísticos como opción a su descanso vacacional.
En primer lugar, debemos conocer la diferencia entre un servicio de alojamiento hostelero y el arrendamiento de una vivienda. La actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración. En este caso estamos en una actividad encuadrada en el epígrafe 685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros”, en el que se clasificarán aquellas actividades que tengan la naturaleza de servicios de hospedaje, pero que se presten en establecimientos distintos a los hoteles y moteles, hostales y pensiones, fondas y casas de huéspedes, hoteles-apartamentos, empresas organizadas o agencias de explotación de apartamentos privados, y campamentos turísticos tipo camping. En particular, tienen su encuadre en dicho grupo 685 del IAE los servicios de hospedaje prestados en fincas rústicas, casas rurales y hospederías en el medio rural, así como albergues juveniles, pisos y similares que no tengan, objetivamente, la condición de ninguno de los establecimientos enumerados anteriormente.
Por el contrario, el arrendamiento por períodos de tiempo de casas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la actividad de hospedaje y limitándose a poner a disposición del arrendatario las instalaciones se encuadra en el epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas” debiendo el titular de la actividad, en principio, darse de alta en el mismo.
Hay no obstante servicios que no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera, y que se podrán prestar a los turistas que se alojen en estas viviendas sin que se consideren actividad propia de hostelería, como:
El servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
El servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
Los de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
Y los servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos
Debes tener en cuenta que si realizas una actividad propia de la actividad de hostelería deberás declarar estos ingresos como una actividad económica en tu declaración de la renta y deberás repercurtir IVA a tu cliente en las mismas condiciones que lo hace las empresas dedicadas a ello. Por el contrario, si no prestas los servicios antes indicados el arrendamiento constituyen un rendimiento de capital inmobiliario, no susceptible de la reducción del 60% al no ofrecer un servicio de vivienda habitual.
En ambos casos podrás deducir los gastos en los que incurras para poder ofrecer el servicio.
Si no realizas directamente con el arrendatario el alquiler, sino que utilizas un mediador inmobiliario o una plataforma de servicios, debes saber que debes repercutirle IVA, ya que esta operación no se encuentra exenta, y probablemente si el intermediario está establecido en España sus honorarios estén sujetos a retención.
Tendrás que incluirte en el Registro de Operadores Intracomunitarios si dicha plataforma no está ubicada en España.
Con todo ello, conviene que te asesores bien con un profesional que pueda estudiar tu caso e infórmate de los trámites que debes realizar para evitar incidencias con la Agencia Tributaria, y con las obligaciones que debas cumplir en materia de arrendamiento en la Comunidad Autónoma en la que esté ubicada la vivienda.
